Economistas, legisladores e Wall Street há muito que pregam a necessidade de aumentar a oferta de habitação para melhorar a acessibilidade, mas isso pode não ser tão simples.
De acordo com um nota recente escrito pelo estudante de doutoramento da UC Irvine, Schuyler Louie, juntamente com os investigadores da Fed de São Francisco, John Mondragon, Rami Najjar e Johannes Wieland, o crescimento do rendimento médio “está fortemente relacionado” com o crescimento dos preços da habitação.
“No entanto, quase não há ligação entre o crescimento do rendimento médio e o crescimento da oferta habitacional”, acrescentaram. “Em vez disso, o crescimento da oferta habitacional tem uma forte relação positiva com o crescimento populacional. Na verdade, quase todas as áreas metropolitanas viram as unidades habitacionais crescerem mais rapidamente do que a sua população, mesmo em mercados residenciais caros como Los Angeles ou São Francisco.”
Isto desafia noções profundamente arraigadas de que o NIMBYismo, a burocracia e os políticos que favorecem o controlo das rendas em detrimento de novas construções estão a agravar a crise de acessibilidade à habitação.
Entretanto, os caros mercados imobiliários da Califórnia têm sido apontados como um excelente exemplo destas tendências e muitas vezes contrastados com os do Texas, onde as casas são mais acessíveis.
Na verdade, é caro viver na Califórnia, o que alimenta a falta de moradia e a migração para fora do estado. Mas dado que a oferta não era um factor, os investigadores analisaram mais de perto a forma como as diferenças na procura afectam os preços das casas.
Com base em dados que remontam a meados da década de 1970, salientaram que os preços das casas e mediana a renda acompanhou-se de perto até 2000. Mas depois disso, o crescimento dos preços das casas ultrapassou em muito a renda.
“Esta investigação indica que as reformas regulamentares podem ter um impacto limitado na acessibilidade da habitação e que as diferenças nas restrições à oferta de habitação não são os motores fundamentais das diferenças na dinâmica habitacional nas áreas metropolitanas”, afirmaram.
Ao olhar para média renda, os pesquisadores descobriram que ela cresceu “essencialmente na proporção dos preços das casas” de 1975 a 2024.
Assim, em vez de uma falta de oferta, a acessibilidade da habitação “pode estar principalmente relacionada com diferenças no crescimento do rendimento no topo da distribuição relativamente ao meio”. Por outras palavras, a desigualdade de rendimentos impulsiona os preços das casas.
Entretanto, ao analisar os rendimentos e a oferta de habitação de 2000 a 2020, não houve relação. A razão pode ser que, quando as famílias dos EUA se tornam mais ricas, preferem renovar as suas casas, mudar-se para locais mais agradáveis ou encontrar alguma outra forma de melhorar a qualidade da sua habitação – em vez de comprar casas adicionais.
Em vez de rendimentos mais elevados, a chegada de novas famílias a uma cidade aumenta a oferta, e os dados mostram que “o crescimento da oferta de habitação está fortemente relacionado com o crescimento populacional em essencialmente todas as áreas metropolitanas”.
Os pesquisadores destacam dois tipos diferentes de demanda. Quando a procura por habitação de melhor qualidade aumenta, os preços das habitações sobem, enquanto a procura pelo número de unidades habitacionais permanece relativamente inalterada.
Mas quando a procura de habitação resulta do crescimento populacional que mantém os rendimentos médios estáveis, a procura pelo número de unidades aumenta, aumentando tanto os preços como a oferta.
“Isto sugere que a crise da acessibilidade da habitação pode ser melhor abordada através da compreensão das mudanças no mercado de trabalho, especialmente a distribuição relativa do crescimento económico entre níveis de rendimento e empregos em diferentes áreas”, concluíram.
Esta história foi originalmente apresentada em Fortune.com
