Nos últimos anos, o mercado imobiliário tem sido um assunto delicado para muitos americanos. Como as taxas hipotecárias e os preços das casas permaneceram elevados, muito acima dos níveis pandémicos, muitos perderam a esperança no sonho americano da casa própria e as gerações mais jovens desistiram completamente da ideia.
Mas o CEO da Rocket Companies, cuja principal subsidiária é a Rocket Mortgage, disse esta semana que há sinais de que os americanos estão a sair da margem e a competir pela casa própria. Logo após as taxas de hipotecas caírem um pouco abaixo de 6%, o CEO da Rocket, Varun Krishna contado CNBC a empresa está preparada para ter o maior volume de produção de empréstimos hipotecários e o maior ganho na venda em quatro anos.
O sucesso atual da Rocket difere enormemente do que está acontecendo no setor hipotecário de forma mais ampla. Enquanto o credor sediado em Detroit aproveita uma onda de procura renovada, o PennyMac, um importante credor e gestor hipotecário dos EUA, enfrenta uma reinicialização mais lenta e dolorosa.
“A forma como eu descreveria este último trimestre é muito simples: é uma história de duas cidades”, disse Krishna. “Quando você olha para o último trimestre, as taxas de hipotecas caíram para os níveis mais baixos dos últimos três anos, e a Rocket estava lá para capitalizar.”
Mas também diz algo mais amplo sobre o mercado imobiliário actual: embora alguns proprietários actuais tenham agora a possibilidade de se mudarem e trocarem por uma propriedade mais cara ou maior – ou como as gerações mais velhas se sentem mais abertas a desbloquear as algemas de ouro com as quais o mercado imobiliário os restringiu – as gerações mais jovens ainda são largamente deixadas para trás.
Essa “história de duas cidades” ilustra hoje o que as famílias americanas estão vivenciando. Para mutuários com rendimentos relativamente mais elevados e com crédito forte, uma descida modesta nas taxas – para o intervalo baixo de 6% – pode ser suficiente para tornar viável uma compra, especialmente se já possuírem uma casa e puderem recorrer ao capital para fazer uma compra de entrada. Esses compradores são os que impulsionam grande parte da nova actividade da Rocket, ao mesmo tempo que trocam as taxas ultrabaixas do passado por empréstimos mais caros.
“Espera-se que o mercado hipotecário cresça até 25%; as vendas de casas existentes devem aumentar até 10%”, disse Krishna.
Mas para muitos locatários e compradores esperançosos, a matemática ainda não é matemática. Os preços das casas permanecem muito acima dos níveis anteriores a 2020 – mais de 40% mais altos – e mesmo com as taxas fora dos seus picos, os pagamentos mensais de uma casa com preço médio (US$ 427.000, de acordo com Redfin) pode facilmente ultrapassar o que uma família típica ganha (US$ 83.000, Dados do censo mostra.
Os americanos mais jovens, em particular, enfrentam obstáculos mais acentuados no pagamento de entradas, pagamentos de empréstimos estudantis mais elevados e a concorrência de compradores em dinheiro e investidores das gerações mais velhas. Tudo isto significa que uma recuperação nos pedidos de hipotecas não se traduz necessariamente numa melhoria ampla na acessibilidade da habitação – embora alguns economistas e especialistas em habitação prevejam que o mercado se tornará ligeiramente mais suportável este ano.
Lawrence Yun, economista-chefe da Associação Nacional de Corretores de Imóveis disse recentemente eles estão prevendo uma condição “um pouco melhor” para mais vendas de casas este ano, à medida que os níveis de estoque aumentam e o “efeito de aprisionamento” desaparece constantemente.
Isso ocorre “porque eventos que mudam vidas estão fazendo com que mais pessoas listem suas propriedades para mudar para sua próxima casa”, disse Yun em um comunicado. “(2026) deverá ser melhor com taxas de hipoteca mais baixas, e isso qualificará mais compradores. Esperamos que as vendas de casas aumentem cerca de 14% em todo o país em 2026.”
Por que o modelo de negócios da Rocket tem tido tanto sucesso recentemente
Muito do sucesso recente do Rocket pode ser atribuído à forma como seu modelo de negócios difere do PennyMac.
Embora ambas as empresas originem e prestem serviços de hipotecas, a Rocket concentra-se em empréstimos digitais diretos ao consumidor, administrando mais da metade de seu volume on-line, sem corretores. A Rocket também é apoiada por pesados investimentos em tecnologia, recaptura de clientes impulsionada pela IA e diversificação em imóveis, empréstimos para automóveis e finanças pessoais, o que significa que eles têm mais clientes recorrentes.
A PennyMac, por outro lado, distribui o risco entre correspondentes, corretores e canais diretos ao consumidor, com foco em empréstimos governamentais e securitizações não relacionadas a agências. Ela faz parceria com o PennyMac Mortgage Investment Trust (seu REIT) para investimentos em direitos de serviços hipotecários com eficiência de capital e serviços de terceiros, incluindo inadimplência. Em outras palavras, a PennyMac prioriza a escala em vez da tecnologia voltada para o consumidor, que poderia ajudá-los a repetir negócios.
“A principal diferença é que mantemos nossos relacionamentos com nossos clientes porque conectamos serviço e originação em grande escala”, explicou Krishna. “Algo que é único na Rocket é que somos o maior prestador de serviços e também o maior originador, mas ajudamos nossos clientes na transição do serviço para a originação quando eles fazem parte de sua próxima transação.”
A PennyMac, pelo contrário, tem estado mais exposta aos pontos fracos do sector hipotecário: margens mais estreitas nos empréstimos apoiados pelo governo, uma menor pegada directa ao consumidor e maior dependência num mercado de direitos de serviço hipotecário que tem sido volátil desde que as taxas começaram a subir após a pandemia. À medida que os volumes de pedidos de empréstimos hipotecários secaram após a pandemia e o fim da era de refinanciamento fácil, credores como a PennyMac têm lutado para substituir esse negócio por novas originações lucrativas.
“As pessoas de repente estão dispostas não apenas a refinanciar suas hipotecas, mas também a se mudar porque não se sentem mais presas”, disse Krishna. “É a rotatividade que esperávamos ver.”
Esta história foi originalmente apresentada em Fortune.com
